Точечная застройка что это такое
Точечная застрока
Точечная застройка приводит к нарушению условий жизни граждан. И на борьбу с ней собственникам приходится тратить немало сил, времени и денег. Ведь благоприятные условия для жизни — это главный критерий, по которому определяется выбор квартиры в жилом доме. Данная проблема, связанная с расположением домов, их качеством и соотношением с другими постройками, на сегодняшний день весьма актуальна в регионах
Что это такое
Законодательство не уделяет большого внимания точечной застройке. Ни в одном кодексе или федеральном законе нельзя встретить точного определения данного понятия. Объяснить легально, что может представлять собой точечная постройка, нельзя, однако в некоторых актах регионального уровня всё же можно встретить обоснование такому понятию. Суть в том, что точечная постройка — это какой-либо новый объект, который был возведён в ранее сложившемся жилом квартале. По факту такого дома в том или ином районе быть не должно, но в противоречие плану он был возведен.
Так как в законе точечная постройка не закреплена, провести процедуру по защите нарушенных прав и интересов в большинстве случаев не представляется возможным.
Для того чтобы решить проблемы, которые возникают из-за широкого распространения уплотнённых застроек, органы власти должны применить следующие меры:
Закрепить законодательно понятие точечной или уплотнённой застройки с точным определением всех её признаков.
Установить запрет на уплотнённые постройки или ввести ограничения в виде обязательного согласия хотя бы двух третей жильцов ближайших домов.
Ввести административную и даже уголовную ответственность за нарушение правил по проведению уплотнённого строительства, а также возможность сноса строений, которые были возведены с нарушениями.
На сегодняшний день ни одной из данных мер не предусматривается, более того, государственные органы чаще всего оставляют без рассмотрения жалобы жильцов и не останавливают строительство домов, даже если наблюдаются признаки точечной постройки.
Если предложенные выше изменения будут внесены в законодательство, то это даст свой практический результат. Условия жизни и обеспечения здоровья граждан улучшатся, так как будут увеличиваться зеленые зоны, парки и скверы для прогулок. Более того, уплотнённые застройки создают много проблем с передвижением на машинах, парковками, являются причиной возникновения пробок. Из-за точечной постройки также возникают трудности с использованием инфраструктуры, не хватает мест в детских сада и школах, количество жителей на один район превышает допустимые нормы.
Объекты уплотнённого строительства
Точечное строительство может быть допущено и широко применяться. Однако далеко не каждый объект, который возводят в том или ином районе, может подойти для уплотнённого варианта постройки.
В данной ситуации выделяют лишь некоторые виды недвижимости, которая допустима при применении точечного метода:
Если уплотнённая постройка и допускается, то только в тех случаях, когда необходимо социальное обеспечение для граждан, проживающих в том или ином районе.
Даже без прямого запрещения закона не допускается возведение развлекательных центров, клубов и прочих подобных объектов с помощью применения точечного строительства.
Хотя наличие уплотнённых застроек нарушает интересы граждан и не обеспечивает максимально благоприятные условия для жизни, всё же выделяют некоторые условные требования, при соблюдении которых подобный вариант строительства допустим:
Помимо этого, обязательно соблюдение установленных размеров территорий, прилегающих к домам, а также той высотности, что была определена в конкретном районе. Представленные ограничения соблюдаются не всегда. Чаще всего именно администрация городов заинтересована в распространении рассматриваемых видов построек, так как это увеличивает суммы, поступающие в местные бюджеты за счёт налогов.
Порядок защиты нарушенных прав
Администрации городов не всегда своевременно реагируют на нарушение интересов граждан путём осуществления точечных построек.
Именно поэтому жильцам домов следует придерживаться определённого плана действий, если они хотят ликвидировать строение, ухудшающее условия их жизни:
Подача иска в суд. Это необходимо делать в первую очередь, так как важно оспорить решение о проведение строительства того или иного точечного объекта. Решение суда может отменить либо заключение экспертиз, либо акты органа власти, либо признать ничтожным строительство в целом.
Подача жалобы. После того как решение суда было получено, необходимо направить документы во все возможные инстанции, способные разрешить данный спор. Это могут быть комиссии, занимающиеся вопросами градостроительства, СМИ, партии и даже городские думы. При этом ответ обязательно будет получен, причём в срок не позднее одного месяца.
Направление обращений в соответствующие органы власти. На этом этапе главное — представить все необходимые документы, а именно результаты изысканий и экспертиз, решения судов и уполномоченных органов, планы и проекты самого объекта, а также выбранного участка. Ответ должен быть получен в течение тридцати дней, в противном случае возможно обращение в суд или прокуратуру.
Формирование группы. Она определяется как инициативная. Для этого этапа достаточно уведомить всех жильцов, составить протокол проводимого собрания, в котором должен расписаться каждый участник инициативной группы.
Обращение к участковому. На каждом участке должен быть расположен информационный стенд, который формируется после прохождения всех предложенных этапов и определяет требования к возможным строительным работам. Если застройщик начинает возведение объекта до появления такого стенда, то можно обратиться к участковому и привлечь нарушителя к ответственности. Единственная возможная санкция в данной ситуации — штраф, который варьирует от трёхсот тысяч до одного миллиона рублей.
Данный порядок действий обязательно нужно выполнять в указанном порядке, в противном случае принимаемые решения и полученные документы не будут иметь никакого значения.
Вывод
Таким образом, точечная постройка, которая также имеет название «уплотнённая», считается нарушением законных интересов граждан, но допускается при соблюдении конкретно установленных требований.
Точечная застройка или жилой комплекс? Объясняем, в чем разница и что выгоднее
Выбирая квартиру, мы всегда обращаем пристальное внимание на район и инфраструктуру, на цену и стройматериалы, из которых построен дом. Однако не каждый из нас задумывается о типе застройки – будет ли это в дальнейшем целый жилой комплекс или лишь один дом. Казалось бы, какая разница, главное ведь, что дом новый. Или разница есть? Разбираемся вместе с ГК «Третий трест».
Говорят, что жилые комплексы строятся вдалеке от центра, где нет развитой инфраструктуры, а точечная застройка – в обжитых районах. Так ли это?
На самом деле, в Уфе на данный момент больше внимания уделяют комплексной застройке.
Минусы точечной застройки (по-другому ее называют уплотнительной) в том, что она размещается в уже застроенных кварталах, иногда – на единственном свободном пятачке земли. Про комфорт жителей в этом случае застройщики вспоминают не часто. Однако если застройщик берет на себя ответственность застраивать старые районы, которые нуждаются в том, чтобы их облагородили, то, если это опытный и ответственный девелопер, он создаст внутри существующей застройки полноценный комплекс с собственными паркингами и правильно спланированной территорией.
В жилых комплексах больше пространства и продуманная инфраструктура. Фото: ildar.stufi
Строительство крупного жилого комплекса требует большего пространства, поэтому его сложнее вписать в сложившуюся городскую среду. Поэтому новые комплексы все чаще строят в спальных районах или за городом. Однако есть и комплексы, расположенные в центре города, например квартал «Республика», который находится недалеко от проспекта Октября. Здесь уже есть вся инфраструктура, а также запланированы собственные детский сад, школа и парк отдыха.
Советуем обратить внимание на качество инженерных коммуникаций. В центре города, как правило, большинство домов отстроены еще в прошлом веке. Даже если застройщик поставит рядом с ними новый дом, ему придется подключать его к уже имеющимся сетям. Из-за этого старые инженерные системы испытывают серьезные нагрузки, что может приводить к поломке и отключению подачи тепла, воды и электроэнергии в ближайшие дома.
При точечной застройке дома подключают к имеющимся инженерным сетям. Старые трубы не выдерживают нагрузки и часто ломаются
В микрорайоне «Яркий» и в эко-парке «Сосны» застройщик «Третий трест» сам проводил линии теплоснабжения, водоснабжения, энергосети. Это большой вклад и затраты на проект, что под силу только крупным застройщикам.
Для обслуживания жилых комплексов создаются новые инженерные сети, тепловые пункты, трансформаторные подстанции. Наличие собственной котельной исключает угрозу отключения горячей воды. Собственные котельные есть в «ЖК Art Plaza», также будет в строящихся ЖК «Эдисон» и «Республика». А в «Соснах» установлены индивидуальные газовые котлы.
Внутрикомплексная инфраструктура. Что это такое?
Застройщик, планируя новый жилой комплекс, продумывает комплексное освоение территории: озеленение и ландшафтный дизайн, дворы, детские игровые зоны и места для отдыха и прогулок, паркинги.
Просторные дворы жилых комплексов позволяют воплощать идеи, невозможные в точечной застройке, где придомовая территория ограничена близлежащими зданиями. Например, в эко-парке «Сосны» вся территория озеленена хвойными деревьями и оснащена самой большой в Башкирии детской площадкой.
Комфортное расстояние между домами – это один из плюсов малоэтажного строительства. Еще одна положительная сторона комплексов – все дома построены в единой архитектурной концепции и органично вписываются в окружающую среду.
Отдельно стоит сказать, что в жилых комплексах создается своя атмосфера. Например, в микрорайоне «Яркий» выстроена целая экосистема с магазинами, местами для развлечений и отдыха. Жители в таких комплексах быстро находят общий язык и дружат семьями.
Если вас заинтересовала жизнь в современном жилом комплексе, обращайтесь в центральный офис продаж ГК «Третий трест» по адресу: бульвар Х. Давлетшиной, 11 А, или по телефону +7 (347) 2251010.
Что такое точечная застройка
Точечная застройка приводит к нарушению условий жизни граждан. И на борьбу с ней собственникам приходится тратить немало сил, времени и денег. Ведь благоприятные условия для жизни — это главный критерий, по которому определяется выбор квартиры в жилом доме. Данная проблема, связанная с расположением домов, их качеством и соотношением с другими постройками, на сегодняшний день весьма актуальна в регионах
Что это такое
Законодательство не уделяет большого внимания точечной застройке. Ни в одном кодексе или федеральном законе нельзя встретить точного определения данного понятия. Объяснить легально, что может представлять собой точечная постройка, нельзя, однако в некоторых актах регионального уровня всё же можно встретить обоснование такому понятию. Суть в том, что точечная постройка – это какой-либо новый объект, который был возведён в ранее сложившемся жилом квартале. По факту такого дома в том или ином районе быть не должно, но в противоречие плану он был возведен.
Так как в законе точечная постройка не закреплена, провести процедуру по защите нарушенных прав и интересов в большинстве случаев не представляется возможным.
На сегодняшний день ни одной из данных мер не предусматривается, более того, государственные органы чаще всего оставляют без рассмотрения жалобы жильцов и не останавливают строительство домов, даже если наблюдаются признаки точечной постройки.
Если предложенные выше изменения будут внесены в законодательство, то это даст свой практический результат. Условия жизни и обеспечения здоровья граждан улучшатся, так как будут увеличиваться зеленые зоны, парки и скверы для прогулок. Более того, уплотнённые застройки создают много проблем с передвижением на машинах, парковками, являются причиной возникновения пробок. Из-за точечной постройки также возникают трудности с использованием инфраструктуры, не хватает мест в детских сада и школах, количество жителей на один район превышает допустимые нормы.
Объекты уплотнённого строительства
Точечное строительство может быть допущено и широко применяться. Однако далеко не каждый объект, который возводят в том или ином районе, может подойти для уплотнённого варианта постройки.
Если уплотнённая постройка и допускается, то только в тех случаях, когда необходимо социальное обеспечение для граждан, проживающих в том или ином районе.
Помимо этого, обязательно соблюдение установленных размеров территорий, прилегающих к домам, а также той высотности, что была определена в конкретном районе. Представленные ограничения соблюдаются не всегда. Чаще всего именно администрация городов заинтересована в распространении рассматриваемых видов построек, так как это увеличивает суммы, поступающие в местные бюджеты за счёт налогов.
Порядок защиты нарушенных прав
Администрации городов не всегда своевременно реагируют на нарушение интересов граждан путём осуществления точечных построек.
Таким образом, точечная постройка, которая также имеет название «уплотнённая», считается нарушением законных интересов граждан, но допускается при соблюдении конкретно установленных требований.
Плюсы и минусы точечной застройки, как противостоять?
Точечная застройка или уплотнительная застройка – неоднозначный метод урбанизации крупных городов.
Обычно под таким типом застройки понимается строительство новых зданий и сооружений в уже сложившемся историческом районе. Часто такой рост недвижимости происходит за счёт уничтожения зелёных зон, мест отдыха населения, парков.
Отсюда обычно и возникают бурные негативные реакции со стороны жителей города, которые недовольны увеличением густонаселенности их района. Сейчас во многих городах, особенно в столице, действует запрет на точечную застройку.
Новые объекты недвижимости, как правило, строятся на новых, ранее не освоенных территориях, без ущерба интересов жителей уже развитых районов.
Так или негативна уплотнительная застройка, и что делать в случае, если в Вашем районе активно начинаются строительные работы, ущемляющие Ваши права и интересы Ваших соседей?
Понятие точечной застройки
Что такое точечная застройка, что такое уплотнительная застройка не указано ни в одном законодательном акте. Нет о них упоминания в Градостроительном Кодексе страны и в подобных актах отдельных регионов и городов федерального значения. Так как закон не содержит определения этих понятий, их нельзя назвать юридическими.
Точечная застройка предполагает возведение новых объектов в пределах исторического центра. То есть в реальности это выглядит так: между двумя зданиями в центре города, стоящими там уже 50 или 100 лет, начинает строиться новое сооружение. Мало того, что оно сильно отличается от общего стиля центра, так ещё и мешает жителям и создаёт неудобства различным службам.
В Москве точечная застройка активно развивалась в то время, когда мэром столицы был Юрий Лужков. В Москве отказ от точечной застройки стал вынужденной мерой в 2008 году.
С приходом Сергея Собянина уплотнительная застройка так и не вернулась. В это время было расторгнуто огромное число контрактов на строительство различных объектов.
В 2021 действует запрет на строительство новых зданий в пределах Садового кольца, там разрешена только реконструкция и реставрация уже существующих помещений.
В Санкт-Петербурге проблема точечной застройки также долгое время стояла очень остро. Сейчас исторический центр охраняется от подобных строительных работ.
Жители города видят в точечном строительстве только минусы, считая его мотивированным только стремлением инвестора получить дополнительную прибыль. Для них такая застройка только ухудшает качество их собственной жизни.
Особенности застройки
Уплотнительная застройка различается по двум типам:
При этом далеко не все объекты могут подойти для такого типа строительства. Для точечного метода застройки допустимы следующие виды недвижимости:
Не допускается методом точечной застройки, даже без запрета в законах, строительство развлекательных центров и прочих объектов.
Проблемы уплотнительной застройки хоть и существуют, но иногда успешно разрешаются. Для того, чтобы было получено разрешение на подобного типа строительство, нужно соблюдать правила точечной застройки.
К ним, в частности, относятся следующие:
Кроме прочего нужно соблюсти высотность здания в пределах района, сохранить нормативы отступа одного сооружения от другого. Правила застройки соблюдаются часто не полностью, поэтому жильцам нередко приходится бороться за свои права.
В чем ее недостатки?
Очевидно, что главные преимущества точечной застройки получают девелоперы, выступающие застройщиками, и администрация, которая получает дополнительные налоги с таких строительных работ.
Минусы уплотнительной постройки ощущают напрямую обычные жители. К ним можно отнести:
Точечная застройка бьет по карману жителей. Рыночная стоимость уже построенного жилья граждан значительно падает при возведении новых объектов.
С другой стороны жилой фонд всегда нуждается в обновлении, и с этом сложно спорить. Старые здания рано или поздно придут в негодность и больше не смогут эксплуатироваться.
В такой момент быстро и качественно построить новые здания на огромных территориях будет невозможно. Поэтому логичнее было бы медленно и постепенно обновлять строения, достраивать свободные пространства в районах.
Из-за роста жилых строений во многих районах не хватает школ, детских садов и других объектов социального развития. Их также приходится строить точечно между уже существующими давно зданиями. Поэтому полное упразднение точечной застройки является неоправданным и даже рискованным делом.
Как распознать начало точечной застройки?
Как противостоять таким застройкам, если Вы против и категорически не желаете становиться ее участником? Для начала нужно быть очень внимательным.
Существуют следующие рекомендации по защите собственных интересов:
Если на месте не получилось добиться нужной информации, позвоните в администрацию муниципалитета. Если и администрация не желает вести с Вами беседу, можно вызвать полицию.
Если в Вашем дворе вырубают деревья, у строителей на руках должен быть документ – порубочный билет с перечетной ведомостью.
Вырубить они могут только то количество деревьев, которое указано в документе. Превышение вырубки может квалифицироваться в качестве уголовного преступления по ст. 260 УК РФ.
Кроме того обязательно нужно выяснить, была ли соблюдена процедура проведения публичных слушаний и учёта мнения населения.
Как отстоять свои права в суде?
Можно не заниматься самостоятельными попытками решения выявленной проблемы точечной застройки. Вполне вероятно, что эту борьбу Вы проиграете.
Иногда лучше заручиться поддержкой специалистов, которые регулярно занимаются решением подобных проблем. Для этого нужно знать, куда жаловаться на уплотнительной застройку.
Можно отстоять свои права при помощи одного или нескольких из следующих способов:
Чтобы выиграть судебный спор, желательно заручиться поддержкой опытных юристов. Если Вы не имеете достаточно обширных знаний в области градостроительного законодательства, отстоять свои права и добиться справедливости будет очень сложно.
У застройщиков, как правило, работает опытный штат юристов, готовых к любым претензиям со стороны недовольных.
Актуальная судебная практика по уплотнительной застройке подтверждает тот факт, что нередко подобные споры перерастают в настоящие войны. Стоит вспомнить хотя бы противостояние москвичей и застройщиков по возведению гостиницы Никиты Михалкова. Там нужно было вырыть огромный котлован, который пугал жителей, опасавшихся за то, что на их доме пойдут трещины.
Были даже силовые разгоны общественников, поджоги домов, постоянные жалобы в мэрию и прокуратуру. В итоге общественники потерпели поражение в этой войне, гостиницу продолжили строить.
В результате другого противостояния мэрии столицы пришлось временно аннулировать все ранее выданные разрешения на снос недвижимости из-за скандала по сносу дома Кольбе на Большой Якиманке.
Точечная застройка является строительством зданий и сооружений в исторических центрах городов, в местах, где давно сложились жилые районы. Обычно она осуществляется в ущерб качеству жизни граждан и сопровождается вырубкой лесов, парков и ликвидацией мест отдыха.
С незаконной точечной застройкой нужно бороться на ранних стадиях строительства, отстаивать свои права через суд или другие инстанции. Сегодня в больших городах запрещена точечная застройка центральных исторических районов и уже сложившихся жилых территорий.
Развенчание мифов: Точечная застройка
Уплотнительная застройка в России воспринимается однозначно негативно. Международная практика показывает, что при грамотном исполнении она делает город более удобным для жизни и экономит городские ресурсы.
Москва, фото: Istockphoto.com
В любом крупном городе России можно найти пример, когда в сложившийся квартал воткнут новый жилой дом, не соответствующий окружению. Этот процесс обычно называют точечной или уплотнительной застройкой. Определения этого понятия в российском законодательстве нет. Это не более чем фигура обыденной речи с устоявшейся негативной окраской. Сам же процесс — это следствие стремлений девелопера извлечь максимальную выгоду из наиболее привлекательных центральных участков города.
Однако по пути точечной застройки идут крупнейшие города мира, выбирая её в качестве приоритета пространственного развития. Точечная она потому, что строительство идёт на пустых участках в сложившихся кварталах или же подразумевает повышение этажности, пристройку блока к существующим зданиям. Такая застройка предполагает наличие однозначных, установленных городской администрацией правил, которые накладывают ограничения на параметры уплотнения. В результате новое здание не нарушает сложившуюся среду района: имеет соразмерный другим строениям масштаб и внешне вписано в контекст. Такое уплотнение не имеет ничего общего с российской практикой точечной застройки, когда на месте бывшей детской площадки появляется башня. Strelka Magazine в колонке старшего аналитика Центра городской экономики КБ Екатерины Куричевой разобрался, как именно регулируется точечная застройка за рубежом и что препятствует применению таких правил в российских городах.
БИЗНЕС ЕСТЬ БИЗНЕС
У любого города не так много вариантов развития: он может расти вширь или вверх, уплотнять существующую застройку или реализовывать программы по замене существующего жилого фонда.
Для местных властей разрастание города вширь в долгосрочной перспективе экономически невыгодно. Почему же периферия российских городов представляет собой бесконечную череду одинаковых многоэтажек? Издержки такого развития в системе градорегулирования и налогообложения не оплачиваются застройщиком. Новые районы — это возрастающие постоянные расходы муниципалитета на содержание инженерной инфраструктуры, дорожного покрытия, социальных объектов. Кроме расходов города, расползание увеличивает расходы жителей на проживание, так как вынуждает совершать ежедневные маятниковые перемещения на большие расстояния. В ситуации, когда застройщик не покрывает эти издержки, строительство на периферии становится для него экономически привлекательным. Такие проекты позволяют ему загружать производственные мощности, применять стандартные решения и экономить на масштабе. Для застройщика это бизнес, он не задумывается о том, насколько приятно и комфортно будет жителям таких окраин. При этом такие проекты находят своего покупателя, ведь часть горожан крайне заинтересована в покупке собственного жилья и ограничена бюджетом, поэтому вопросы качества проекта и окружения фактически не рассматриваются ими при покупке.
Другой путь — всё снести и построить заново — может применяться в случае полной деградации застройки. Для бюджета города это затратный путь. Реализация таких проектов с точки зрения требуемых вложений возможна только в крупных мегаполисах с устойчивым спросом на жильё. В таких городах на месте старых районов может быть построен в два-три раза больший объём жилья, что и обеспечит возвращение средств в городскую казну. С точки зрения девелопмента такие проекты также являются привлекательными, так как основные риски, связанные с процессом расселения, берёт на себя город, а девелоперы привлекаются для осуществления строительства, то есть непосредственно своих профильных функций.
Жилой комплекс Le Lorrain / MDW Architecture, Брюссель, Бельгия, источник фото: archdaily.com
Опыт развитых стран свидетельствует о более аккуратном отношении к созданному капиталу и сложившимся районам, поэтому городское развитие в существенной мере обеспечивается за счёт уплотнения. Например, в Оттаве уплотняются районы, построенные после Второй мировой войны. Правила регулируют минимальный размер земельного участка, размер и высоту новых строений, требования к фасадам, параметры парковок, дворов и открытых пространств. Уплотнение позволяет совместить в одном месте жилые, деловые и торговые функции и более эффективно использовать общественный транспорт и существующую социальную инфраструктуру. Так пригороды остаются незастроенными, сохраняют свою рекреационную привлекательность и потенциал для использования в сельскохозяйственных целях.
МКАД СНИЖАЕТ ЦЕНУ ВТРОЕ
Люди высоко ценят возможность жить в центре города. В публичном пространстве, в отличие от протестующих против точечной застройки, их позиция никак не выражена. Зато она ярко прослеживается при анализе цен на рынке: люди готовы платить существенно больше за возможность жить в центральных (читай — сложившихся) районах. Этот тезис иллюстрирует резкий скачок в ценах. Например, явным барьером является МКАД: стоимость однушки на первичном рынке в десятикилометровом поясе, примыкающем к внешней стороне магистрали, втрое ниже, чем в десятикилометровом поясе, примыкающем к внутренней стороне. В цифрах это 4,6 миллиона рублей и 13,8 миллиона соответственно.
Однако большинство людей не приходит в восторг от строительства под окнами подобных домов. Для того чтобы не допустить массовое недовольство, сопровождающееся лозунгами в духе «Not in my back yard», подобное строительство должно сопровождаться публичным обсуждением правил уплотнения. Например, в той же Оттаве этот процесс занял более четырёх лет.