ремонт нельзя закончить его можно только приостановить
Как избежать ответственности за нарушение сроков выполнения работ
Видео-блог Адвоката Мугина А.С.
ПОДПИСАТЬСЯПодписывайтесь на мой канал в Telegram
Я расскажу о последних новостях и публикациях.
Читайте меня, где угодно. Будьте всегда в курсе главного!
Бывают ситуации, когда работы выполнить в срок невозможно по объективным причинам, не зависящим от воли подрядчика. Ну, естественно иногда и по вине подрядчика, но и тут не все потеряно.
Некоторые заказчики не прочь за счет подрядчика сэкономить на ремонте, взыскав с него неустойку за нарушение сроков сдачи. По госконтрактам так вообще чуть что, сразу направляется требование об уплате неустойки. В статье я расскажу как противостоять недобросовестному поведению заказчиков.
Как минимизировать риски при нарушении сроков договора?
То, что работы не будут выполнены в срок, как правило, понятно не в последний день.
Соответственно возможны два варианта:
1) либо вы просто не успеваете выполнить работу в срок, по своей вине или вине заказчика – не важно;
2) либо вы вообще не сможете закончить работу.
В обоих случаях заказчик вправе потребовать оплаты неустойки за нарушение сроков выполнения работ, если у вас не будет доказательств того, что нарушение сроков выполнения работ возникло не по вашей вине.
Обстоятельства, не позволяющие завершить работу в срок
Если доделать работу вы объективно можете – необходимо найти формальные основания для приостановки работ, направить заказчику уведомление о приостановке и быстрее доделывать работу. Конечный срок работ будет «отодвинут» на количестве дней, пока заказчик устраняет обстоятельства, которые, якобы, не позволяют вам завершить работу.
Такими основаниями могут быть любые основания, не зависящие от воли подрядчика, не позволяющие завершить работу в срок, обстоятельства, которые грозят годности и прочности результата работы, в частности, поименованные в ст. 716 ГК РФ.
В 716 ГК РФ речь идет о непригодности и не качественности предоставленных заказчиком материала, оборудования, технической документации, о неблагоприятных для заказчика последствий выполнения его указаний о способе исполнения работы.
Собственно ваша обязанность приостановить работу при таких обстоятельствах и вытекает из ст. 716 ГК РФ, просто большинство подрядчиков игнорирует ее или ненадлежащим образом исполняет. Предусмотрено договором, что переписка осуществляется посредством направления писем – пишите письма, не надо звонить заказчикам или сообщать о проблемах не уполномоченным сотрудникам заказчика.
По моему опыту легче всего найти нужные нам обстоятельства в технической документации.
Например, не указаны в технической документации какие-либо работы, но вы понимаете, что из обязательно надо выполнить – уведомляете заказчика о приостановке и просите разъяснить кто будет такие работы выполнять, вы вроде как не обязаны за свой счет.
Или видите, что материала необходимо по факту больше, чем заложено в смете – уведомляете заказчика о приостановке и просите разъяснить, будут ли вносится в техническую документацию изменения или за чей счет дополнительный материал.
Иногда можно воспользоваться тем, что у заказчика нет доказательств передачи вам технической документации – уведомляете заказчика о приостановке работ и просите документацию предоставить. Пока почта идет, дней 5-10 можно «выиграть».
Соответственно письмо о приостановке вы направляете, а работу продолжаете. Маловероятно, что заказчик сможет впоследствии доказать, что работа реально была приостановлена.
Если работу нельзя закончить
Если есть понимание, что работу доделать не реально, либо вам уже экономически нецелесообразно продолжать выполнение работ – также находите и описываете обстоятельства, не зависящие от воли подрядчика, не позволяющие завершить работу, и приостанавливаете работу, соответственно письменно уведомив об этом заказчика.
В случае, если заказчик не устраняет эти обстоятельства – отказываетесь от исполнения договора и передаете заказчику результат фактически выполненных работ.
Если же заказчик не исполняет свои встречные обязательства по договору – не передает материал, не оплачивает аванс или промежуточные платежи, не передает проектную документацию – можете сразу отказаться от исполнения договора и потребовать оплаты фактически выполненных работ. Данное право предоставлено вам ст. 718 ГК РФ.
Все вышеуказанные манипуляции необходимы на случай, если дело дойдет до суда. Получив ваше уведомление, возможно заказчик напишет вам ответное письмо, возможно – нет. Возможно обеспечит себя доказательствами того, что обстоятельства устранены или отсутствуют, возможно – нет.
В любом случае, ваши шансы сохранить право на оплату без удержания неустойки за нарушение сроков выполнения работ значительно увеличиваются.
Получив ваше письмо, заказчик, с большой долей вероятности, предпримет меры, для того, чтобы вас «проучить». Так, заказчики по госконтрактам могут воспользоваться своим правом принять решение об отказе от исполнения контракта.
Таким образом, иногда стратегически верным первому отказаться от исполнения договора.
Очевидно, что если подрядчик первый откажется от исполнения контракта, то последующий отказ заказчика будет незаконным, так как нельзя расторгнуть расторгнутый договор.
В заключение – не нарушайте сроки выполнения работ, а если уж так случилось, что не успеваете выполнить работу в срок, заблаговременно принимайте меры, чтобы не попасть на неустойку.
Так сказать для закрепления материала, смотрите видео на эту тему и не забывайте подписываться на канал. Также подписывайтесь на канал в Телеграм, чтобы получать уведомления о новых статьях.
Переходите к просмотру и подписывайтесь на канал
Капремонт как праздник: собственность — это не только благо, но и серьезная ответственность
29 апреля в Фонде капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы сообщили, что в 118 домах Западного административного округа столицы заменят систему электроснабжения по программе капитального ремонта в 2019 году. Эксперты «ВМ» обсудили на круглом столе «Ремонт капитальный? Или с издержками?», как сделать процесс капитального ремонта более удобным для жителей.
Известно, ремонт невозможно закончить. Его можно только приостановить. Как войти в эту стихию временной неустроенности, не потеряв качество работ и нервы? Что делать, если ремонтная бригада состоит из случайных людей, а не специалистов нужной квалификации? Куда жаловаться, если ремонтируют не то, что нужно, в квартирах и доме? Кто должен исправлять недоделки после того, как «ремонтников и след простыл»? На эти и другие важнейшие вопросы москвичей искали ответ участники круглого стола «Ремонт капитальный? Или с издержками?» Всякий дом с момента постройки стареет и изнашивается.
Хозяин дома (юридически правильно — собственник) должен следить за своим домом, беречь его от разрушения, ремонтировать его за собственный счет. Юридическим языком ответственность за содержание собственной квартиры и дома именуется правом владения. Если в доме только один собственник (как, например, было в советские времена, когда собственником многоквартирного дома было государство, а собственность именовалась государственной) — тогда он самостоятельно (для госсобственности более точно — конкретный госчиновник) и принимает на себя всю ответственность за капитальный ремонт и сроки его проведения. Если в доме сразу несколько собственников, то все они вместе безо всякого исключения и льготирования несут и расходы по капитальному ремонту многоквартирного дома, и ответственность за разрушение их жилищ. Собственность — это не только благо, но и бремя ответственности.
Собственники должны понимать способность собственного дома и коммуникаций сопротивляться старению и износу. Это им и подскажут специалисты-строители и специалисты-коммунальщики. Они определят необходимые работы для капитально ремонтируемого дома и крайний срок проведения такого ремонта. А вот как и когда собирать деньги на ремонт и у кого хранить собранные собственниками «капремонтные» деньги, собственники решают абсолютно самостоятельно, без помощников, без чиновников, без строителей и без коммунальщиков. Государство законно участвует финансами только в тех домах, где часть помещений находится в государственной собственности (юридически правильно — в госсобственности РФ или в госсобственности субъекта РФ).
Там, где в домах собственники граждане и юридические лица — платят и будут платить только сами граждане и юридические лица. Все попытки обратиться к государству с мольбой, чтобы оно заплатило за ремонт частной собственности, потому что дома тридцать лет назад были собственностью этого государства, и оно вообще не проводило капитальный ремонт, обречены на законный провал. Надо было раньше думать об этих недоремонтах, когда приватизировали квартиру в неотремонтированном многоквартирном доме. Сегодня все сроки исковой давности прошли. Но у гражданина и тогда, и сейчас остается право не приватизировать жилье в доме без капитального ремонта. Однако есть и иные мнения. «Денег нет, но лучше их найти»
Александр Толмачев, заместитель председателя Союза юристов Москвы, ректор НОУ «Институт социального проектирования», д.ю.н., профессор: — Как подготовиться и провести капитальный ремонт собственного дома без государства? Начните с соседей. Первый шаг — объясните соседям-собственникам, что дом нужно готовить к капитальному ремонту, что нужно позвать специалиста-инженера, который подскажет, какие работы нужно выполнить в вашем доме срочно, а какие позже. С помощью специалиста вы сможете определить стоимость ремонтных работ. Только тогда, с понятными вам и вашим соседям цифрами, можете собирать собрание всех собственников вашего дома для принятия законных решений по подготовке и проведению капитального ремонта. Второй шаг — учредите в своем доме товарищество или кооператив для того, чтобы ваше товарищество или кооператив открыли специальный счет для капитального ремонта вашего дома, а также для того, чтобы никакие чиновники не могли добраться до ваших денег и чтобы собранные деньги пошли на капитальный ремонт именно вашего дома, а не на «плановые городские нужды исправления очередных дыр в эксплуатации разрушающихся домов».
Не забывайте, что хранение собранных вами денег на капитальный ремонт вашего дома в самом обычном российском банке приносит вашему товариществу или кооперативу дополнительный доход 10,5–12 процентов годовых в зависимости от срока хранения ваших денег с момента подписания договора с банком на открытие специального целевого счета до момента их целевого расходования на капитальный ремонт. Деньги вашего товарищества или кооператива на специальном счете капитального ремонта застрахованы государством. Общее собрание собственников и никто другой определяет, какую сумму с каждого собственника в многоквартирном доме необходимо собирать на капитальный ремонт на специальный счет вашего товарищества или кооператива. Никакой чиновник не может вам приказать собрать больше или меньше той суммы, которую утвердило общее собрание. Расчет суммы сбора на капитальный ремонт определяется из перечня необходимых работ по капитальному ремонту вашего дома и из стоимости таких работ. Если специалисты-инженеры говорят, что в вашем доме (площадью, например, 15 000 кв. м) в первую очередь в ближайшие год-два нужно заменить кровлю (стоимостью, например, 2 млн руб.), а коммуникации пока 7–8 лет пробудут в нормальном состоянии (стоимостью, например, 5 млн руб.), то нет смысла собирать с собственников по 15 руб./кв. м в месяц. Разумно в ближайшие год-два собрать по 7 руб./кв. м в месяц для капитального ремонта крыши. А в последующие годы собирать по 5,5 руб./кв. м в месяц для капитального ремонта коммуникаций. Попытка чиновников определить некоторую универсальную цифру для разных домов с разной степенью износа и разным качеством эксплуатации, управляющимися собственными товариществами или кооперативами, в 15 руб./ кв. м в месяц являются незаконными, кроме одного случая.
Чиновник может установить собственникам свои суммы и правила сбора средств на капитальный ремонт, а также место сбора таких средств (например, региональный оператор регионального Фонда капитального ремонта) только в одном случае — когда собственники оказались «безответственными» и не провели собственное общее собрание и не определили сами порядок подготовки и проведения капитального ремонта своего дома. Это такая «воспитательная» работа по повышению ответственности собственников многоквартирных домов: «не хочешь сам решать судьбу собственного дома по 5 рублей, за тебя будут решать судьбу твоего дома чиновники по 15 рублей. » (Кстати, сегодня в Москве чиновники определили сумму уже в 18,9 руб./кв. м.) «Без хозяина дом — сирота» Юрий Самгин, депутат совета депутатов района Зюзино ЮЗАО города Москвы: — Основные проблемы, с которыми сталкиваются жители при проведении капитального ремонта, это нарушение сроков его проведения и последующие гарантийные работы по устранению недостатков. Сроки контрактов с фасадными работами часто выпадают на осенне-зимний период. Это существенно нарушает технологию, так как уже к весне штукатурка и краска приходят в неудовлетворительное состояние.
Проведение ремонта в квартирах, замена стояков горячего и холодного водоснабжения, системы водоотведения, установка новых батарей и полотенцесушителей непосредственно связаны с добросовестностью подрядчика, насколько ответственно он подходит к своей работе. В домах, где я принимал капитальный ремонт как уполномоченный депутат, подрядчик с представителями инициативной группы жителей проходил до начала ремонта все квартиры и опрашивал о согласии на замену коммуникаций. Со своей стороны, во время и при завершении монтажных работ также всегда делаю случайную выборку по квартирам для проверки выполненных работ и учета мнения граждан. Могу отметить, что в тех домах, где есть совет дома, ЖСК или ТСЖ, ремонт проходит на порядок лучше из-за слаженной работы генерального подрядчика и бдительного контроля жителей. Замечу, что работы по капитальному ремонту московских домов координируют в среднем от восьми до девяти членов комиссии, в том числе уполномоченный муниципальный депутат, контакты которого всегда расположены на информационных стендах о ремонте. В комиссию обя- зательно входят жители, представители управы, управляющей компании, строительный надзор Фонда капитального ремонта. Для качественных работ важно, чтобы результаты ремонта принимались не в кабинетах, а в реальном времени с выходом на место, сравнением проектносметной документации и реально выполненных работ, опросом жителей, сверкой финансового соответствия. Хотелось бы отметить и обратить внимание Фонда капитального ремонта на то, что информирование граждан о вариантах отделки подъездов, выборе плитки, дверей, почтовых ящиков не всегда находится на должном уровне. Многие даже не знают о том, что есть специальные шоурумы, которые организует фонд в каждом округе (а подрядчик не ставит в известность об этом жильцов), и потом возникают конфликты на ровном месте. А когда инициативная группа собственников участвует в формировании сметы и перечня работ, следит за качеством и соответствием материалов, то удается избежать задвоения и ненужных расходов еще на стадии подготовки к ремонту.
Безусловно, важным вопросом остается проведение гарантийных работ подрядчиком после завершения ремонта. Когда акты подписаны, у подрядчика не остается мотивации на дальнейшее устранение гарантийных недостатков, выявленных при эксплуатации здания и инженерных систем. По букве закона и духу договора эти работы должен выполнять подрядчик. Но на деле проще сразу обратиться в управляющую компанию, чем месяцами ждать чуда от подрядчика. «Работящих мало, диванного энтузиазма много» Вера Москвина, исполнительный директор межрегиональной гильдии управляющих компаний в ЖКХ, член общественной палаты города Москвы: — В 2019 году вслед за шестью тысячами уже отремонтированных московских домов встанут на капремонт еще почти две тысячи столичных многоэтажек. Строители по необходимости заменят основные инженерные системы — отопление, мусоропроводы, перекроют крыши и обновят фасады, заменят лифты, установят новые светильники и батареи. Причем в Москве расширен перечень работ, которые выполняются в домах, проводится до 15 видов работ. В результате дома значительно прибавят в комфортабельности и уюте. В планах со временем проапгрейдить таким образом свыше 27 тысяч московских домов. Размах планов действительно впечатляет. Общая площадь помещений, в которых ремонт уже сделан или пока только запланирован, составляет почти 250 миллионов квадратных метров. В капитальный ремонт попали более 355 тысяч разнообразных инженерных систем и 112 тысяч лифтов. Причем к комплексному капитальному ремонту, который включает в себя ремонт инженерных систем и замену лифтов, с недавнего времени добавили замену окон в местах общего пользования и капитальный ремонт подъездов. Такой подход коренным образом отличает московский капремонт от аналогичных программ, запущенных в различных российских регионах. Так, например, столичные ремонтники сразу отказались от минимальной цены взноса на капремонт, хотя по этому вопросу и было сломано немало копий. Ведь справедливая цена должна позволять реально отремонтировать дом на эти средства. А что можно отремонтировать, например, при расходах в шесть рублей на квадратный метр, как это пытаются сделать в провинции? Это же максимум три-четыре вида работ из длинного перечня необходимых. В Москве сегодня капремонтники проводят до 15 видов различных работ. Нигде в России такого объема мы не увидим. Уже в 2019 году благодаря усилиям специалистов столичного Фонда капитального ремонта в спецификацию отопительных устройств был внесен ряд дополнений, благодаря которым в квартиры москвичей теперь устанавливают самую современную модель радиаторов. От батарей прежних поколений она отличается повышенным комфортом. Теперь в комплектацию включают автоматический термостат, с помощью которого можно поддерживать температуру в помещении в автоматическом режиме. Не менее технологичным будет и освещение отремонтированных подъездов. Эпоха темных лестниц и судорожно мигающих неонок, похоже, окончательно уходит в прошлое. Вместо этого жильцов ждут интеллектуальные светильники, экономящие свет и буквально по-человечески заботящиеся о каждом вошедшем в дом. Их секрет — в датчиках движения, аналогичных тем, что используются в некоторых охранных системах. Конечно, не может капремонт не коснуться и такого важного механизма, как лифт. Модернизацией своего лифтового хозяйства, развернувшейся в последние годы, столица по праву может гордиться. Замена лифтов в жилых домах идет ударными темпами. Причем из более чем 32 тысяч лифтов, обновленных с 2011 года, более 40 процентов (13 тысяч) заменены по программе капремонта. «Многое зависит и от самих москвичей»
Валерий Семенов, заместитель председателя комиссии по ЖКХ, капитальному ремонту и вопросам местного самоуправления: — Самое главное, что к планированию и согласованию работ теперь очень широко привлекаются сами жильцы ремонтируемых подъездов. Они могут выбрать цвет и материал отделки стен, одобрить размер и рисунок напольной плитки, внести пожелания по оформлению крыльца и установке дополнительных слипов и поручней и так далее. Для того чтобы у каждого была возможность предотвратить ошибку или сделать ценное замечание, городская комиссия по контролю за ходом капремонта запустила специальную горячую линию, телефон которой размещается в каждом доме, участвующем в программе городского ремонта. В случае необходимости представители комиссии реагируют как своеобразная скорая помощь — они выезжают на места разногласий, приглашают туда представителей Фонда капремонта, подрядной организации, жителей, представителей управы и управляющей компании, чтобы быстро решить проблему. Если подрядчик действительно виноват, но исправлять свои ошибки не желает, дело может кончиться для него плохо, вплоть до лишения возможности продолжать работать на рынке Москвы. «У распутья есть и выгода — свободный выбор» Ирина Генцлер, директор направления «Городское хозяйство» фонда «Институт экономики города»: — Как показали последние 2–3 года, люди, которые платят взносы в Фонд капитального ремонта, вовсе даже не пассивны. Они готовы требовать, контролировать, а иногда препятствовать проведению работ подрядчиком, выбранным фондом. И вот как раз с последним связаны значительные издержки при проведении капитального ремонта. Если собственник одной квартиры не впускает работников подрядчика для замены стояков, проходящих через квартиру, нельзя выполнить полноценный ремонт систем водоснабжения, теплоснабжения, обслуживающих все квартиры над и под квартирой такого собственника. Если группа собственников препятствует работам по замене, например, лифта, то запланированный региональной программой капитальный ремонт не может быть выполнен в полном объеме, какие-то работы могут быть начаты и не закончены. Каковы последствия такого поведения собственников? Все, кто хотел и был готов дать возможность подрядчику выполнить работы, останутся без капитального ремонта. Из-за неполноты ремонта коммуникаций резко возрастает риск возникновения аварийных ситуаций, от которого пострадает не только квартира, в которую собственник не впустил работников подрядчика, но и имущество других собственников, общее имущество. Значит, деньги выброшены на ветер.
Для предотвращения таких случаев эксперты Института экономики города в рамках проекта, финансируемого за счет субсидии из бюджета города Москвы, разработали в 2018 году рекомендации для домового актива (совета МКД, группы заинтересованных собственников) — что можно сделать, чтобы предотвратить возможные конфликтные ситуации и помочь соседям подготовиться к проведению капремонта.
Если вы нашли ошибку: выделите текст и нажмите Ctrl+Enter
22 красивые цитаты про ремонт
Делать ремонт с женщиной — это то сомнительное мероприятие, которое максимально нужно избегать. Потому что женщин волнуют те вещи, на которые мужчинам насрать. И худшее, что можно сделать во время ремонта с женщиной — выбирать цвет стен, потому что вы, дамы, не можете признать тот факт, что мы, мужики, не видим оттенков. Извините, у нас восемь бит. Всё, что мы видим — каждый охотник желает знать, где сидит фазан. Ещё чёрный и белый. Девять цветов, дамы! Это всё, что мы видим, извините! Лимонный — это жёлтый. Персиковый — это сок. А ночная лагуна — хрен знает, что это за цвет! «Ночная лагуна» — так называлась кассета у моего отца, которую он прятал от матери. Это всё, что я знаю.
Ремонт нельзя закончить. Его можно только приостановить.
Нельзя починить то, что не сломано.
— Вы вдвоем должны во всем разобраться. Мы же с папой сумели договориться, что покрасим нашу спальню в цвет загара из Майами. — Что? Вовсе нет. Давай оставим беж. — Джерри, спальня не бежевая. Она белая. Просто грязная, отсюда и беж. — Вот именно! Зачем красить стену, если цвета всё равно поменяются!
Чистить начали с лазаретной площадки и потихоньку продвигаются к Перекрестку. Я выбрался поглядеть, на что это похоже. Вообще-то на что угодно, только не на наш коридор. Стены грязные и какие-то обскобленные, сплошь в шрамах.
— И? В чем же там проблема? — Тут предохранитель полетел. — И ты сможешь все починить, дорогая? — Конечно, смогу! Если как следует наморщу свой бабский мозг.
Если хочешь что-то починить, нужно всё разобрать. И понять, где то, что важно.
Исцеление сердца — это как ремонт автомобиля: нужно осмотреть каждый уголок. И тогда ты сможешь вернуть всё на место.
Зачем что-то чинить, когда можно это улучшить?
— Подержи это. — Что это? — Не знаю. Надеюсь, не самая важная деталь.
Деньги ничего не решают. Но ты счастливчик, если у тебя есть деньги, потому что смена сантехники будет стоить тебе руки, может ноги, как мы тут говорим. Если не обе руки и обе ноги, да?
У нас ремонт. Ты же знаешь маму: «Если что-то не сломано – сломай!».
Зашел незнакомый человек в комбинезоне и в желтой каске строителя, вручил перевязанную лентой коробку и конверт. В коробке оказался подарочный набор из трех разноцветных кусков туалетного мыла, в конверте — письменное извинение: в связи с заменой водопроводных труб в переулке придется рыть траншею и беспокоить окрестных жителей треском пневматических отбойных молотков. После этого мы с женой опять говорили о своеобразии японской вежливости. Ничто так не гипнотизирует в этой стране на первых порах, как экзотическая учтивость.
Мама, когда-то совершенно потрясенная ремонтом квартиры, долгое время после этого говорила: «Это было до ремонта» или «Это было уже после ремонта».
— Ты рассказываешь о ремонте, как о чём-то романтическом. — Иногда тяжёлый труд увлекает, как музыка.
Если вам надоел ваш брак, а принять решение о разводе как-то не хватает духа, начните ремонт, и, уверяю вас, всё произойдет легко, как открыть бутылку итальянским штопором — раз, и вы уже расстались.
В выходные запустила новый проект – «Послеремонтная уборка».
Это очень забавно всегда – женщины, покупающие что-нибудь для ремонта. У них такие сосредоточенные лица становятся, потому что мысленно они ворочают квадратными метрами, что-то там затирают, красят, клеят и даже, кажется, шпаклюют – шпателем или там мастихином. И при этом еще страшно экономят, больше из принципа, чем по нужде. Они в это время как-то немножечко отключаются, а потом обнаруживают себя уже на улице, с подозрительным набором вещей и веществ, которые никогда не будут использованы.